01 Plan d'Occupation des Sols

Les POS succèdent aux anciens plans d'aménagement d'embellissement et d'extension puis aux Plans d'Urbanisme de Détail. La montée en charge de ce régime, créé par la Loi d'orientation foncière de 1967, a été assez lente, puisqu'au 1er octobre 1983, 10 865 POS seulement avaient été prescrits et 5 370 POS avaient été approuvés et donc rendus opposables.

Les POS, ainsi que les Schémas Directeurs (SD) et les Plans d'Aménagement de Zone (PAZ), jugés obsolètes, disparaissent au profit des Schémas de Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) par la loi SRU du 13 décembre 2000. Le PLU va se substituer ainsi aux POS.

Nature et effets du POS

Les POS sont des documents locaux, généralement établis à l'échelle de la commune, établis pour le moyen terme (10 à 15 ans) mais sans que la loi ne fixe de date de péremption, qui « fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire » 1.

Le POS concerne toutes les propriétés, qu'elles soient privées ou publiques et détermine notamment les droits à construire et les conditions d'évolution attachés à chaque propriété.

Ce document juridique, de portée générale, s'impose à tous, particuliers et administrations et constitue la référence pour l'instruction des permis de construire et des autres autorisations d'urbanisme. En effet, le code de l'urbanisme prévoit dès la réforme opérée par la Loi no 76-1285 du 31 décembre 1976 que "Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes"2. Cette disposition s'applique toujours.

Pour permettre cette détermination des possibilités de construire sur un terrain donné, le POS découpe le territoire sur lequel il s'applique en deux types de zones : les zones urbaines, constructible immédiatement, et les zones naturelles.

Grâce à ce zonage, chaque propriétaire peut déterminer si son terrain est constructible, dans quelles limites et moyennant quelles contraintes de taille et d'implantation du bâtiment, d'aspect...

Le non-respect de ces règles par un propriétaire, un locataire, un constructeur ... est interdit et pénalement sanctionné3, même s'il n'est pas soumis à l'obligation d'obtenir un permis de construire en raison de la faible importance de son projet.

Depuis la loi de 1983, les communes dotées d'un POS, ou, désormais, d'un PLU délivrent elles-mêmes les permis de construire et les autres autorisations d'urbanisme4, après une instruction faite soit par les services municipaux ce qui est le cas pour la commune de Mormant.

Par ailleurs, les communes dotées d'un POS (ou d'un PLU) peuvent créer un droit de préemption, initialement la zone d'intervention foncière (ZIF) et désormais le Droit de préemption urbain (DPU)6.

L'élaboration et les évolutions des POS

Si les POS sont initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi de décentralisation du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent bien sûr recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées, avant de les approuver.

Les éléments constitutifs du POS

Les POS comportent obligatoirement quatre parties :

  • le document graphique,
  • le règlement,
  • les annexes.

 

Le rapport de présentation

Le rapport de présentation est un élément essentiel de tous les documents d'urbanisme, tels que le POS. Sans valeur juridique autonome, il permet d'expliquer la raison d'être des diverses règles contenues dans le règlement et le document graphique, et établit leur cohérence avec les objectifs d'intérêt général poursuivis par les rédacteurs du document.

Il s'articule en deux parties : la première expose le diagnostic du territoire concerné et la seconde justifie les mesures envisagées par le plan au regard des objectifs dans le cadre défini par la loi et, éventuellement, les documents "supérieurs" avec lequel le POS doit être compatible : schéma directeurPLHschéma de mise en valeur de la mer

L'insuffisance ou l'absence du rapport de présentation peut entraîner l'annulation du document d'urbanisme par le Tribunal administratif.

Le document graphique

Il s'agit d'un document présenté sous la forme d'une carte divisant le territoire de la commune en plusieurs zones :

  • Les zones urbaines (zones U), qui sont essentiellement des quartiers déjà construits ou voués à être densifiés. Des zones urbaines spécifiques peuvent être définies : par Lles zones
  • UA
  • UB
  • UC
  • UE
  • UX
  • UY
  • Les zones naturelles, définies réglementairement7 comme étant constituées des zones :
    • IINA
    • NAX : zone d'urbanisation future
    • NB : zone urbanisée de fait, qu'il n'est pas prévu de renforcer
    • NC : zone agricole
    • NU : zone protégée.

Vous trouverez ce document ci-dessous

 

Le règlement

Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les dispositions réglementaires applicables. Il comprend 15 articles8 :

SECTION I – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTULISATION DU SOL

  • Article 1 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol admises
  • Article 2 : Type d'occupation ou d'utilisation du sol interdites

SECTION II – CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL

  • Article 3 : Accès et voirie
  • Article 4 : Desserte par les réseaux
  • Article 5 : Caractéristiques des terrains
  • Article 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et de desserte
  • Article 7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
  • Article 8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété
  • Article 9 : Emprise au sol
  • Article 10 : Hauteur maximum des constructions
  • Article 11 : Aspect extérieur
  • Article 12 : Stationnement
  • Article 13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés

SECTION III – POSIBILITE MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL


02 Règlement du POS


03 plan zonage de Mormant


04 plan zonage de Lady


05 plan zonage de Rouvray


 
 

Mairie de MORMANT

Place du Général de Gaulle

77720 Mormant

Tél: 01.64.42.53.00

Fax: 01.64.06.51.91